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Bauherren müssen entscheiden, welche Qualität der Neubau haben soll

Die Novelle der Energieeinsparverordnung EnEV tritt am 1. Mai 2014 in Kraft. Aber erst ab 1. Januar 2016 gelten für Neubauten strengere Energiewerte. In diesen knapp zwei Jahren haben Bauherren nun die Qual der Wahl, so der Verband Privater Bauherren (VPB): Entweder sie bauen noch nach der alten EnEV, also preiswerter, dafür aber auch nicht so modern wie technisch möglich, oder sie legen für ihren Neubau bereits die Richtwerte der neuen EnEV zugrunde und bekommen ein modernes Haus. Ja, sie könnten sogar noch über die Anforderungen der neuen EnEV hinausgehen, technisch ist das kein Problem mehr! Aber warum sollten sie das tun? Ganz einfach, weil ihr Haus damit auf lange Sicht seinen Wert behält. Die neue EnEV schreibt nämlich - und das ist höchst ungewöhnlich für eine Rechtsverordnung - auch ein politisches Ziel fest: Bis 2050 soll der Gebäudebestand klimaneutral sein. Mit den in der EnEV 2014 festgelegten Vorgaben ist das aber nicht zu erreichen. Das bedeutet: Die nach EnEV 2014 gebauten Häuser sind in absehbarer Zeit schon wieder veraltet. Nun ist guter Rat teuer! Soll man jetzt bauen und wenn ja, wie? Hinzu kommt noch die im Augenblick schwer absehbare Entwicklung bei den KfW-Programmen.
Diese Mittel dürfen nämlich nur für Projekte gewährt werden, die über den gesetzlich vorgeschriebenen Standard hinausgehen. Also gibt es jetzt noch Mittel für Bauten, die in zwei Jahren nicht mehr bezuschusst werden können. Bauherren müssen sich deshalb genau überlegen, wann sie bauen und wie sie bauen. Und beim Wie sind sie mehr denn je auf sachverständige Beratung angewiesen.

 

Nasse Keller richtig trockenlegen

"Wer einen nassen Keller hat, der muss etwas unternehmen, sonst breiten sich Feuchte und in der Folge Schimmel aus", erklärt Thomas Penningh, Präsident des Verbands Privater Bauherren (VPB). Ursachen für nasse Kellerwände sind meist schadhafte Isolierungen, steigendes Grundwasser und Rohrbrüche. "Sind die Kellerwände feucht, muss einmal geklärt werden, woran es liegt und ob die Feuchtigkeit von außen oder von innen kommt", erläutert Bausachverständiger Penningh. "Dringt sie von außen ein, gibt es wiederum zwei Möglichkeiten: entweder hat die horizontale Abdichtung versagt, oder die vertikale. Die horizontale Abdichtung verhindert das Aufsteigen der Feuchtigkeit in den Mauern, die vertikale das Durchschlagen von Feuchte durch die Kellerwände."
Ursachen für die vertikale Durchfeuchtung, die vor allem an großflächigen Feuchteschäden erkennbar ist, sind in der Regel defekte Schutzanstriche. "Alte Bitumenanstriche zersetzen sich nach 30 bis 40 Jahren. Versagt der schwarze Anstrich, muss er erneuert werden", erläutert der Bausachverständige. Dazu wird das Haus ringsum aufgegraben und neu abgedichtet. Das ist aufwändig und kostet im Schnitt 15.000 Euro und mehr, denn die Kellermauern werden bis auf die Sohle der Außenmauern aufgegraben. Dabei bewegen die Handwerker enorme Erdmassen. Die müssen zwischengelagert und später wieder beigefüllt werden. Auch Terrassen, Wege und Treppen außen werden entfernt und später wieder gelegt.
Statt mit den alten Teermischungen beschichten Handwerker die Kellermauern heute mit einer kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtung, kurz KMB. Je nachdem, ob die Keller unter Nässe von außen oder sogar drückendem Grundwasser leiden, sind die Schichten drei oder vier Millimeter dick, dazu kommen Unterputz und nach außen hin eine Schutzschicht gegen mechanische Beschädigungen. Eine solch große Baumaßnahme können Hausbesitzer gleich mit dem Einbau einer Perimeterdämmung verbinden, einer Wärmedämmung für die Kellerwände. "Damit sich das lohnt, muss sie aber sorgfältig und vor allem richtig eingebaut werden. Ohne Planung und Baukontrolle geht da schnell etwas schief."
Nässe im Keller können auch Bäume verursachen, deren Wurzeln ins Mauerwerk wuchern oder ins Haus führende Kanalrohre sprengen und damit die Kellerabdichtung zerstören. "Ist die Kellerwand großflächig nass, prüft der Bausachverständige immer erst, woher das Wasser kommt, ob beispielsweise Regenwasser sicher abgeleitet wird oder ob Wasser- und Heizungsrohre in der Wand selbst schadhaft sind. Je nachdem, welche Ursache er feststellt, muss von innen oder außen saniert werden."
Nicht immer ist die Außenabdichtung schuld an nassen Kellerwänden. Manchmal ist die Horizontalabdichtung defekt. Dann steigt Feuchte über Kapillare im Mauerwerk auf. Gerade bei älteren Bauten fehlt diese horizontale Abdichtung oft ganz. Der Bausachverständige prüft deshalb zunächst immer mit einer Feuchtigkeitsmessung, ob überhaupt eine horizontale Abdichtung vorhanden ist. Existiert sie nicht, kann sie nachträglich eingezogen werden, von innen wie von außen. Eine Methode ist es, das Mauerwerk Stück für Stück aufzuschlitzen und anschließend Bleche einzuschieben, die die aufsteigende Feuchtigkeit nach oben stoppen. Werden die Arbeiten von innen ausgeführt, liegen die Kosten bei 200 bis 250 Euro pro laufenden Meter. Von außen wird es meist teurer.
Die horizontale Absperrung besteht aus Folie, Dachpappe oder Edelstahlblech. Sie wird als Sperrschicht in der Regel zwischen der ersten und zweiten Steinreihe eingelegt und verhindert den Aufstieg von Wasser aus dem Erdreich. "Gut zu sehen ist das bei älteren, bis in die 1980er Jahre gebauten Häusern. Dort ist die unterste Steinreihe über dem Boden oft feucht. Darüber liegt die Sperrschicht. Es lohnt sich nicht, diese Steinreihe zu verputzen oder gar zu verkleiden. Wenn der Keller lediglich als Lagerraum genutzt wird, kann die unterste Steinreihe offen bleiben und so immer gut abtrocknen", erläutert Bausachverständiger Penningh.
Eine andere Möglichkeit, das Aufsteigen von Feuchtigkeit im Mauerwerk zu unterbinden, sind Injektionen aus Epoxydharz oder Zement, die ins Mauerwerk gespritzt werden und die Kapillaren versiegelt. Dazu muss das Mauerwerk aber in der Regel zunächst getrocknet werden, denn wassergefüllte Kapillaren können keine Injektionsflüssigkeit aufnehmen, lassen sich also auch nicht versiegeln. Die Injektionsmethode kostet rund 200 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommen Nebenarbeiten, wie das Abschlagen des alten Putzes und der Neuverputz mit einem sogenannten Sanierputz. "Eine Verbesserung von 70 bis 80 Prozent ist möglich", weiß Thomas Penningh. Hundertprozentig trocken wird eine Wand in der Regel nicht.

 

Vorsicht bei Allzweckdämmung!

Ein dünner Dämmstoff für alle Gelegenheiten, von der Rolle und dazu noch preiswert – es wäre phantastisch, wenn es ihn gäbe! Denn kein Haus wird heute mehr ohne Wärmedämmung gebaut. Auch wer seine Altimmobilie energetisch saniert, greift fast automatisch zum Wärmedämmverbundsystem. Kein Wunder, wenn der Markt ständig wächst und immer neue Materialien auf den Markt kommen. Einige Baustoffe sind angeblich so perfekt, sie eignen sich für außen, innen, zwischen den Sparren, rund um die Fenster. "Ein solches Universalmaterial, dazu noch dünn, gut und preiswert gibt es auf dem Markt aber nicht", warnt Ulrich Schiffler, Bausachverständiger des Verbands Privater Bauherren (VPB) in Bremen.
So locken Hersteller mit Dämmstoffen von der Rolle, die nur drei Zentimeter dick sind. "Das klingt natürlich toll für alle Heimwerker, die die Bahnen selbst verkleben wollen. Nur sollten sie zuvor unbedingt mal einen Blick auf die Laborwerte werfen. Wenn eine Dämmmatte im Messlabor nur einen Wert von R = 1,3 erreicht, dann entspricht das ziemlich genau dem Wert von vier Zentimeter dickem Polystyrol der heute üblichen Normalqualität WLG 035. Das ist sehr wenig! Gleichzeitig kostet das neue Material erheblich mehr."
Ein anderes Problem sieht der Sachverständige bei der Verarbeitung. "Wärmedämmung ist kein Fall für den Heimwerker, sie muss aufs Haus abgestimmt sein, berechnet, bis in den Details geplant und dann sehr sorgfältig aufgebracht werden. Hängt die Dämmschicht später mehr oder weniger lose an der Wand, wird sie unterlüftet. Das heißt, die Kaltluft kann zwischen Wärmedämmung und Wand. Damit wird der Wärmeschutz noch schlechter als er ohnehin schon ist."
Ulrich Schiffler wundert sich immer wieder über die Leichtgläubigkeit der Menschen. "Sie glauben der Werbung, statt sich über das Produkt tatsächlich zu informieren. So fallen sie auf Zulassungsnummern und Zertifikate herein und hinterfragen diese nicht einmal. Was bedeutet es schon, wenn die Werbung ein Produkt für seine Brandklasse B2 lobt? Das klingt toll, heißt aber nur, dass das Produkt brandschutztechnisch gerade mal so gut ist wie das herkömmliche Styropor. Warum sollte jemand für ein solches Produkt viel mehr bezahlen als für die alten Baustoffe?"
"Hinzu kommt noch ein weiterer Aspekt, den viele gar nicht kennen: Eine Zulassung attestiert immer nur die öffentlich-rechtliche Verwendbarkeit. Das heißt, es ist nicht verboten, dieses Produkt zu verwenden. Wozu es im Einzelnen dann wirklich taugt, das wird über die Zulassung nicht definiert."
Der Sachverständige warnt auch davor, Innendämmungen in Heimarbeit zu erledigen. "Innendämmung ist eine höchst diffizile Sache. Wer hier Fehler macht, der holt sich enorme Schäden ins Haus." Sachverständiger Schiffler gibt auch der gesundheitliche Aspekt zu denken: "Neue Produkte sind vor allem eines, neu! Wir haben keinerlei Langzeiterfahrung mit ihnen. Umso vorsichtiger sollten Menschen damit sei, sich neue Dinge in die eigenen vier Wände zu holen. Nicht umsonst beobachten wir seit Jahren einen stetigen Anstieg an wohnraumbedingten Erkrankungen."
"Auch die viel beschworene Schwarmintelligenz im Internet, wo "Freunde" anderen mitteilen, wie toll dies oder jenes ist, taugt nicht zur Beurteilung von Baustoffen", beobachtet der Experte. "Hier werden zum einen häufig bestellte Beiträge platziert, die ein Produkt als Erfolgsgeschichte verkaufen. Zum anderen werden oft sogar Verwendungen empfohlen, für die das Produkt gemäß seiner Zulassung ausdrücklich nicht verwendet werden darf!" Der VPB rät allen, die bauen oder sanieren, sich im Vorfeld mit den Baustoffen zu beschäftigen und dabei nicht auf Siegel oder Zulassungen zu vertrauen, ohne zu prüfen, was sich dahinter wirklich verbirgt.
Übrigens: Der VPB-Ratgeber "Qualitätssiegel" gibt einen Überblick über derzeit gebräuchliche Siegel und deren Aussagekraft. Kostenloser Download unter www.vpb.de/download/vpb-ratgeber_qualitaetssiegel.pdf.

 

Baumängel lassen sich nur durch regelmäßige Kontrolle verhindern

Angst vor Pfusch am Bau haben viele Bauherren. Der Verband Privater Bauherren (VPB) weiß das aus jahrzehntelanger Erfahrung. Dabei fällt dem VPB aber immer wieder auf: Es sind selten wirklich dramatische Baumängel, die den Bauherren das Leben schwer machen, sondern in der Regel viele Kleinigkeiten, die beim Bauen zunächst unentdeckt bleiben, sich später aber als Mängel zeigen, und häufig mit viel Aufwand behoben werden müssen. Im Schnitt müssen Bauherren 24.200 Euro berappen, um solche durch mangelnde oder lässige Baukontrolle verursachten Mängel zu beseitigen. Diese stattliche Summe hat der Verband Privater Bauherren (VPB) bei einer Umfrage unter seinen über 60 Regionalbüros ermittelt.
Was sind die gravierendsten Mängel? Bei der aktuellen Umfrage unter den VPB-Sachverständigen rangiert das Problem "Abdichtung" weit vorne. Meist wird das spätere Problem schon bei der Vertragsprüfung offenbar: Der Schlüsselfertiganbieter hat gar kein Baugrundgutachten vorgesehen. Ohne Baugrundgutachten kennt er aber die Bodenverhältnisse nicht, und die sind entscheidend für die Planung und technische Ausführung des Kellers. Gegen drückendes Grundwasser beispielsweise muss der Keller entsprechend abgedichtet werden. Unterbleibt die korrekte Abdichtung, sind Feuchteschäden programmiert.
Wie ein Bauwerk, speziell Keller, Flachdach und Balkone, abgedichtet werden muss, das definiert die DIN 18195 "Bauwerksabdichtungen". Dabei gilt stets der alte Grundsatz: Abdichtung immer auf Rohbauebene. Das heißt, die heute gebräuchliche kunststoffmodifizierte Bitumendickbeschichtung, kurz KMB, muss direkt aufs Mauerwerk. Auf vielen Baustellen wird das falsch gemacht – die Perimeterdämmung sitzt auf den Steinen und die Beschichtung außen drauf. Das ist technisch völlig verkehrt und muss korrigiert werden – sofern es rechtzeitig auffällt.
Viel falsch machen Bauhandwerker auch bei der Bodenplatte. Sie muss, technisch korrekt, mit einer Schweißbahn abgedeckt werden. Darauf kommen dann die Installation und schließlich der schwimmende Estrich. Auf vielen Baustellen liegt die Schweißbahn monatelang offen. Jeder läuft drüber, lässt Nägel und Schrauben fallen, die sich festtreten. Dabei entstehen Risse und Löcher. Diese werden aber oft nicht entdeckt, weil niemand mehr zum Schluss die Folie säubert und prüft. Auch dort sind Schäden also von vornherein eingebaut.
Mangelhaft ist nach VPB-Erfahrung bei vielen Neubauten auch die Luftdichtigkeit. Das zeigt sich spätestens beim Blower-Door-Test mit Thermografie – sofern diese Untersuchung zum Schluss auch tatsächlich durchgeführt wird. Meist unterbleibt sie.
Auch mit Wärmedämmverbundsystemen können längst nicht alle Firmen umgehen, kritisieren die VPB-Berater, ebenso wenig wie mit Dampfbremsen. Sie werden oft falsch eingebaut und mit billigem Klebeband fixiert. Selbst das klassische Mauern beherrschen heute längst nicht mehr alle auf dem Bau Beschäftigten. Sie verwenden zu wenig oder gar keinen Mörtel, lassen Fugen offen, benutzen Montageschaum statt Mörtel. Häufig entdecken VPB-Berater auch Mauern mit zu geringem Überbindemaß; die Steine in den einzelnen Lagen überlappen nicht ausreichend weit. Damit eine Mauer statisch solide steht, muss aber ein bestimmtes Überbindemaß eingehalten werden, sonst ist die Mauer einsturzgefährdet. Die Statik mancher Mauer gefährden auch Installateure, die nach Belieben Mauern schlitzen und Rohre wie Leitungen auch schon mal mit Bauschaum fixieren. Das Schlimme bei solchen Schludrigkeiten: Ist erst mal der Putz drüber, sieht es niemand mehr! Aber die Mängel sind da – und die Schäden kommen garantiert.
Baumängel fallen nur auf, wenn die Baustelle regelmäßig kontrolliert wird, und der Kontrolleur auch ein Interesse an der Beseitigung der Mängel hat. Wer traditionell mit dem Architekten baut, der hat in seinem Planer in der Regel einen qualifizierten Fachberater, der sich auch um die laufende Baukontrolle kümmert. Neun von zehn Bauherren kaufen heute aber ein schlüsselfertiges Haus – sie planen also ohne eigenen Architekten. Ihnen hilft der unabhängige Sachverständige bei der laufenden Baukontrolle.